Giai đoạn từ năm 2013 đến nay là một hành trình đầy biến động của bất động sản Trung Quốc, đi từ đỉnh cao của sự bùng nổ đến gia...
Giai đoạn từ năm 2013 đến nay là một hành trình đầy biến động của bất động sản Trung Quốc, đi từ đỉnh cao của sự bùng nổ đến giai đoạn tái cấu trúc khốc liệt nhất trong lịch sử. Cùng Trần Minh BĐS xem diễn biến chi tiết và chiến lược phát triển của các tập đoàn TQ:
👉1. Diễn biến phát triển qua các giai đoạn:
=> Giai đoạn 2013 – 2017: Thời kỳ "Vàng" và Bùng nổ đòn bẩy
+ Sau khi ông Tập Cận Bình nhậm chức ( TBT và CTN), Trung Quốc tiếp tục đẩy mạnh đô thị hóa. Các tập đoàn BĐS lớn áp dụng mô hình: Vay nợ cao - Tốc độ nhanh - Đòn bẩy lớn.
+ Giá nhà tăng phi mã ở các thành phố lớn. Đây là thời điểm các "siêu dự án" mọc lên khắp nơi, từ các thành phố trung tâm đến các đô thị vệ tinh.
=> Giai đoạn 2018 – 2020: Bắt đầu siết chặt và thông điệp "Nhà để ở".
+ Chính phủ đưa ra thông điệp cứng rắn: "Nhà là để ở, không phải để đầu cơ".
+ Năm 2020, chính sách "Ba đường kẻ đỏ" được ban hành, giới hạn nghiêm ngặt tỷ lệ nợ trên tài sản của các doanh nghiệp BĐS. Đây là "điểm gãy" khiến dòng tiền của các tập đoàn bị thắt chặt ngay lập tức.
=> Giai đoạn 2021 – 2026: Khủng hoảng thanh khoản và Tái cấu trúc:
+ Sự sụp đổ của Evergrande và sau đó là Country Garden đã kéo theo làn sóng vỡ nợ chéo.
+ Thị trường chuyển sang trạng thái đóng băng cục bộ. Chính phủ tập trung vào việc "đảm bảo bàn giao nhà" (Bảo giao lâu) để giữ ổn định xã hội hơn là kích thích tăng trưởng mới.
👉 2. Các tập đoàn phát triển dự án ở đâu?
Chiến lược phân bổ dự án của các tập đoàn có sự phân hóa rất rõ rệt dựa trên phân khúc khách hàng:
=>Nhóm tập đoàn tư nhân (Evergrande, Country Garden): Tập trung vào Thành phố cấp 3 và cấp 4.
+ Địa điểm: Các đô thị nhỏ hơn, các khu kinh tế mới nổi ở sâu trong nội địa (như các tỉnh Quý Châu, Hà Nam, Hồ Nam).
+ Lý do: Quỹ đất rẻ, dễ thâu tóm diện tích lớn để làm các khu đô thị phức hợp (City-within-a-city). Tuy nhiên, đây cũng là sai lầm chiến lược khi nhu cầu ở thực tại các thành phố này không đủ để lấp đầy, dẫn đến các "đô thị ma".
=> Nhóm tập đoàn có vốn nhà nước hoặc liên kết (Vanke, Poly, China Overseas Land): Tập trung vào Thành phố cấp 1 và cấp 2.
+ Địa điểm: Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Quảng Châu (Cấp 1) và các thủ phủ tỉnh như Hàng Châu, Thành Đô, Nam Kinh (Cấp 2).
+ Lý do: Đây là những nơi có dòng người di cư cơ học lớn, nhu cầu thực về nhà ở cao và giá trị bất động sản giữ vững được trong khủng hoảng.
=> Chiến lược "Vùng Vịnh Lớn" (Greater Bay Area):
+ Hầu hết các tập đoàn lớn đều đổ dồn về khu vực phía Nam (Quảng Đông - Hồng Kông - Ma Cao). Đây là khu vực được quy hoạch trở thành siêu đô thị công nghệ và tài chính toàn cầu, nên các dự án tại đây luôn được ưu tiên về hạ tầng giao thông và chính sách đặc thù.
👉 3. Tình trạng các dự án hiện nay:
=> Tại các đô thị lớn: Các dự án vẫn được duy trì nhưng tốc độ triển khai chậm lại. Chủ đầu tư tập trung vào các dự án cao cấp, tiện ích xanh và thông minh để thu hút khách hàng có tiềm lực tài chính.
=> Tại các thành phố nhỏ: Nhiều dự án bị đình trệ hoặc bị chính quyền địa phương thu hồi để chuyển đổi thành nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê giá rẻ nhằm giải quyết hàng tồn kho.
Tóm lại, sau hơn một thập kỷ, bản đồ bất động sản Trung Quốc đã thu hẹp lại, tập trung vào lõi của các đô thị trung tâm và chuyển dịch từ "xây để bán nhanh" sang "xây để quản lý và vận hành bền vững".
❤️👉👇Bài học cho Nhà đầu tư cá nhân:
Sự sụp đổ của các "đế chế" như Evergrande cho thấy thời kỳ "mua đâu thắng đó" bằng đòn bẩy đã chấm dứt:
👉Quản trị rủi ro đòn bẩy: Không bao giờ để tỷ lệ nợ/tài sản vượt quá ngưỡng an toàn. Trung Quốc dùng "3 đường kẻ đỏ" để siết doanh nghiệp, thì nhà đầu tư cá nhân cũng nên tự lập "đường kẻ đỏ" cho mình: Nợ vay không nên quá 30 - 40% giá trị tài sản.
👉Ưu tiên nhu cầu thực (End-user): Nhìn vào các "đô thị ma" tại Trung Quốc, bài học là tránh xa các dự án pháp lý chưa rõ ràng hoặc nằm ở nơi "đồng không mông quạnh" thiếu hạ tầng xã hội. Chỉ những bất động sản tạo ra dòng tiền (cho thuê được) hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực mới có khả năng giữ giá.
👉Thanh khoản là "Vua": Trong khủng hoảng, tài sản giảm giá 30% vẫn không bán được là chuyện bình thường. Nhà đầu tư cần giữ một tỷ lệ tài sản thanh khoản cao (tiền mặt, vàng, chứng khoán đầu ngành) để không bị buộc phải bán tháo BĐS ở đáy.
❤️Năm 2026, người Việt cần khoảng 30 năm thu nhập để mua một căn hộ (cao hơn cả Trung Quốc lúc bắt đầu khủng hoảng). Điều này cảnh báo một sự điều chỉnh tất yếu về giá hoặc sự đứng yên của thị trường trong thời gian dài để thu nhập bắt kịp giá nhà.
#tranminhbds #bdstrungquoc #bdsvietnam #giabds #bds
(Feed generated with FetchRSS)
from Trần Minh Bất Động Sản on Facebook https://ift.tt/nJDWdT8
via IFTTT
👉1. Diễn biến phát triển qua các giai đoạn:
=> Giai đoạn 2013 – 2017: Thời kỳ "Vàng" và Bùng nổ đòn bẩy
+ Sau khi ông Tập Cận Bình nhậm chức ( TBT và CTN), Trung Quốc tiếp tục đẩy mạnh đô thị hóa. Các tập đoàn BĐS lớn áp dụng mô hình: Vay nợ cao - Tốc độ nhanh - Đòn bẩy lớn.
+ Giá nhà tăng phi mã ở các thành phố lớn. Đây là thời điểm các "siêu dự án" mọc lên khắp nơi, từ các thành phố trung tâm đến các đô thị vệ tinh.
=> Giai đoạn 2018 – 2020: Bắt đầu siết chặt và thông điệp "Nhà để ở".
+ Chính phủ đưa ra thông điệp cứng rắn: "Nhà là để ở, không phải để đầu cơ".
+ Năm 2020, chính sách "Ba đường kẻ đỏ" được ban hành, giới hạn nghiêm ngặt tỷ lệ nợ trên tài sản của các doanh nghiệp BĐS. Đây là "điểm gãy" khiến dòng tiền của các tập đoàn bị thắt chặt ngay lập tức.
=> Giai đoạn 2021 – 2026: Khủng hoảng thanh khoản và Tái cấu trúc:
+ Sự sụp đổ của Evergrande và sau đó là Country Garden đã kéo theo làn sóng vỡ nợ chéo.
+ Thị trường chuyển sang trạng thái đóng băng cục bộ. Chính phủ tập trung vào việc "đảm bảo bàn giao nhà" (Bảo giao lâu) để giữ ổn định xã hội hơn là kích thích tăng trưởng mới.
👉 2. Các tập đoàn phát triển dự án ở đâu?
Chiến lược phân bổ dự án của các tập đoàn có sự phân hóa rất rõ rệt dựa trên phân khúc khách hàng:
=>Nhóm tập đoàn tư nhân (Evergrande, Country Garden): Tập trung vào Thành phố cấp 3 và cấp 4.
+ Địa điểm: Các đô thị nhỏ hơn, các khu kinh tế mới nổi ở sâu trong nội địa (như các tỉnh Quý Châu, Hà Nam, Hồ Nam).
+ Lý do: Quỹ đất rẻ, dễ thâu tóm diện tích lớn để làm các khu đô thị phức hợp (City-within-a-city). Tuy nhiên, đây cũng là sai lầm chiến lược khi nhu cầu ở thực tại các thành phố này không đủ để lấp đầy, dẫn đến các "đô thị ma".
=> Nhóm tập đoàn có vốn nhà nước hoặc liên kết (Vanke, Poly, China Overseas Land): Tập trung vào Thành phố cấp 1 và cấp 2.
+ Địa điểm: Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Quảng Châu (Cấp 1) và các thủ phủ tỉnh như Hàng Châu, Thành Đô, Nam Kinh (Cấp 2).
+ Lý do: Đây là những nơi có dòng người di cư cơ học lớn, nhu cầu thực về nhà ở cao và giá trị bất động sản giữ vững được trong khủng hoảng.
=> Chiến lược "Vùng Vịnh Lớn" (Greater Bay Area):
+ Hầu hết các tập đoàn lớn đều đổ dồn về khu vực phía Nam (Quảng Đông - Hồng Kông - Ma Cao). Đây là khu vực được quy hoạch trở thành siêu đô thị công nghệ và tài chính toàn cầu, nên các dự án tại đây luôn được ưu tiên về hạ tầng giao thông và chính sách đặc thù.
👉 3. Tình trạng các dự án hiện nay:
=> Tại các đô thị lớn: Các dự án vẫn được duy trì nhưng tốc độ triển khai chậm lại. Chủ đầu tư tập trung vào các dự án cao cấp, tiện ích xanh và thông minh để thu hút khách hàng có tiềm lực tài chính.
=> Tại các thành phố nhỏ: Nhiều dự án bị đình trệ hoặc bị chính quyền địa phương thu hồi để chuyển đổi thành nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê giá rẻ nhằm giải quyết hàng tồn kho.
Tóm lại, sau hơn một thập kỷ, bản đồ bất động sản Trung Quốc đã thu hẹp lại, tập trung vào lõi của các đô thị trung tâm và chuyển dịch từ "xây để bán nhanh" sang "xây để quản lý và vận hành bền vững".
❤️👉👇Bài học cho Nhà đầu tư cá nhân:
Sự sụp đổ của các "đế chế" như Evergrande cho thấy thời kỳ "mua đâu thắng đó" bằng đòn bẩy đã chấm dứt:
👉Quản trị rủi ro đòn bẩy: Không bao giờ để tỷ lệ nợ/tài sản vượt quá ngưỡng an toàn. Trung Quốc dùng "3 đường kẻ đỏ" để siết doanh nghiệp, thì nhà đầu tư cá nhân cũng nên tự lập "đường kẻ đỏ" cho mình: Nợ vay không nên quá 30 - 40% giá trị tài sản.
👉Ưu tiên nhu cầu thực (End-user): Nhìn vào các "đô thị ma" tại Trung Quốc, bài học là tránh xa các dự án pháp lý chưa rõ ràng hoặc nằm ở nơi "đồng không mông quạnh" thiếu hạ tầng xã hội. Chỉ những bất động sản tạo ra dòng tiền (cho thuê được) hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực mới có khả năng giữ giá.
👉Thanh khoản là "Vua": Trong khủng hoảng, tài sản giảm giá 30% vẫn không bán được là chuyện bình thường. Nhà đầu tư cần giữ một tỷ lệ tài sản thanh khoản cao (tiền mặt, vàng, chứng khoán đầu ngành) để không bị buộc phải bán tháo BĐS ở đáy.
❤️Năm 2026, người Việt cần khoảng 30 năm thu nhập để mua một căn hộ (cao hơn cả Trung Quốc lúc bắt đầu khủng hoảng). Điều này cảnh báo một sự điều chỉnh tất yếu về giá hoặc sự đứng yên của thị trường trong thời gian dài để thu nhập bắt kịp giá nhà.
#tranminhbds #bdstrungquoc #bdsvietnam #giabds #bds
(Feed generated with FetchRSS)
from Trần Minh Bất Động Sản on Facebook https://ift.tt/nJDWdT8
via IFTTT
Nhận xét
Đăng nhận xét