CHIẾN LƯỢC "GIẢI NÉN" BẮC KINH: BÀI HỌC ĐẮT GIÁ VỀ QUY HOẠCH VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
CHIẾN LƯỢC "GIẢI NÉN" BẮC KINH: BÀI HỌC ĐẮT GIÁ VỀ QUY HOẠCH VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
Cuộc đại di cư từ nội đô Bắc Kinh ra các vành đai không đơn thuần là quy hoạch đô thị, mà là một cuộc "đại phẫu thuật" kinh tế đầy đau đớn nhưng quyết liệt. Dưới đây là phân tích chuyên sâu cho cộng đồng đầu tư và hoạch định chính sách:
1. Chiến lược cốt lõi: "Giải tỏa các chức năng phi thủ đô":
Bắc Kinh không chỉ di dời dân, mà họ di dời nguồn lực sinh kế. Chính sách này nằm trong chiến lược Phát triển phối hợp Kinh-Tân-Ký (Bắc Kinh - Thiên Tân - Hà Bắc), chính thức đẩy mạnh từ năm 2014-2015.
✌️Mục tiêu: Giới hạn quy mô dân số Bắc Kinh ở mức 23 triệu người và giảm mật độ dân số khu vực lõi (vành đai 1, 2) xuống khoảng 15% so với năm 2014.
Đối tượng di dời: Không chỉ là người dân, mà là các "chức năng phi thủ đô" bao gồm:
- Các chợ bán buôn, trung tâm logistics.
- Các nhà máy sản xuất, công nghiệp nặng.
- Các bệnh viện công, trường đại học lớn.
- Các cơ quan chính quyền thành phố (chuyển sang khu hành chính phụ Thông Châu).
2. Các công cụ chính sách quyết liệt:
Trung Quốc sử dụng "bàn tay sắt" kết hợp với đòn bẩy kinh tế để thực hiện việc này:
Xây dựng "Thành phố mới" (Cực tăng trưởng mới): 👉Hùng An Tân Khu (Xiongan): Cách Bắc Kinh 100km, được ví như "Thành phố của tương lai", nơi tiếp nhận các tập đoàn nhà nước (SOE) và tổ chức tài chính từ Bắc Kinh.
👉Thông Châu (Tongzhou): Trở thành "Trung tâm hành chính phụ", buộc hàng vạn công chức phải di chuyển ra ngoài Vành đai 5.
👉Hệ thống Hộ khẩu (Hukou) và Điểm số: Thắt chặt điều kiện cư trú tại nội đô. Ai muốn có hộ khẩu Bắc Kinh để con cái học trường tốt phải chấp nhận làm việc tại các khu kinh tế mới ở ngoại vi hoặc vành đai ngoài.
💥Chiến dịch "Chỉnh trang đô thị": Đóng cửa hàng ngàn cơ sở kinh doanh nhỏ lẻ, các khu nhà tạm, "làng trong phố" tại nội đô để cắt đứt nguồn sống của lao động nhập cư thấp cấp, buộc họ phải dạt ra các vành đai xa hơn.
1. NHỮNG CON SỐ "BIẾT NÓI" VỀ CUỘC ĐẠI DI CƯ (2014-2020):
Để giảm tải cho lõi thủ đô, Bắc Kinh đã thực hiện những biện pháp chưa từng có tiền lệ:
+ Giảm mật độ dân cư: Hai quận lõi (Đông Thành và Tây Thành) đã giảm 15% dân số thường trú, tương đương hơn 350.000 người phải rời đi.
+ Xóa sổ nguồn sống cũ: Đóng cửa/di dời hơn 3.000 doanh nghiệp sản xuất và gần 1.000 chợ bán buôn (điển hình là chợ động vật Sở Hiên).
+ Chính sách "Tăng trưởng âm": Lần đầu tiên, Bắc Kinh cắt giảm 30km² đất xây dựng mỗi năm tại nội đô để ép dòng tiền phải chảy ra ngoài các vành đai.
2. HAI "QUẢ ĐẤM THÉP" VỀ HẠ TẦNG KẾT NỐI
Chính quyền không chỉ ra lệnh, họ xây dựng hệ thống để việc di dời là "tất yếu":
+ Mô hình "Bắc Kinh 1 giờ": Hệ thống đường sắt liên thành phố tốc độ 200-350km/h. Đi từ ga Bắc Kinh đến siêu đô thị mới Hùng An (cách 100km) chỉ mất 20-30 phút. Điều này biến vệ tinh thành "phòng ngủ" cho nhân sự cao cấp làm việc tại nội đô.
+ Siêu vành đai 7 (G95): Dài 940km, bao trọn Bắc Kinh và tỉnh Hà Bắc, tạo không gian khổng lồ cho các khu công nghiệp và đô thị mới.
3. SỰ PHÂN HÓA KHỐC LIỆT CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN (Dữ liệu thực tế):
Thị trường BĐS đã trải qua những cú sốc cực lớn:
📍 Tại Quận Tây Thành (Nội đô lõi):
+ Đỉnh giá (2017): 150.000 Tệ/m²
+ Hiện tại: 130.000 - 140.000 Tệ/m² (Chỉ giảm nhẹ ~7%).
=> Lý do: Nhờ hệ thống trường học (School District) và dịch vụ y tế hàng đầu giữ chân giới thượng lưu.
📍 Tại Thông Châu (Khu hành chính mới):
+ Đỉnh giá (2017): 60.000 Tệ/m²
+ Hiện tại: 45.000 - 50.000 Tệ/m² (Giảm ~20%).
=> Lý do: Nguồn cung lớn, chính sách mua nhà bị siết cực chặt (phải có hộ khẩu hoặc đóng thuế tại đây mới được mua).
📍 Tại Yến Giao (Vệ tinh Hà Bắc):
+ Đỉnh giá (2017): 35.000 Tệ/m²
+ Hiện tại: 12.000 - 15.000 Tệ/m² (Sập đổ hơn 60%).
+ Thực tế đau đớn: Năm 2021, nhiều người chấp nhận "tặng không" căn hộ cho ai gánh hộ khoản nợ ngân hàng vì giá nhà đã xuống thấp hơn cả nợ gốc.
4. CƠ CHẾ "GẬY" VÀ "CÀ RỐT":
- Cà rốt (Ưu đãi): Doanh nghiệp nhà nước (SOE) khi dời trụ sở được cấp đất rẻ, hỗ trợ nhà công vụ và giữ nguyên quyền lợi y tế/giáo dục như người nội đô.
- Gậy (Ép buộc): Cấm tuyệt đối xây chung cư thương mại mới tại nội đô. Di dời các bệnh viện tuyến đầu (như Bệnh viện Tiên Đàn) ra vành đai 4-5 để kéo tầng lớp trung lưu đi theo.
5. BÀI HỌC ĐẮT GIÁ CHO NHÀ ĐẦU TƯ Cộng Đồng Trần Minh Bất Động Sản:
✅ Việc làm là gốc: Hạ tầng đi trước nhưng việc làm mới là lõi. Nếu chỉ xây chung cư mà không có công ty, vệ tinh sẽ thành "thành phố ma".
✅ Rủi ro đầu cơ chính sách: Giá BĐS vùng ven thường tăng bằng "niềm tin". Khi chính quyền thắt chặt quản lý, bong bóng sẽ vỡ đầu tiên ở những nơi xa nhất.
✅ Nội đô là hầm trú ẩn: Dù dân số giảm, BĐS trung tâm vẫn là tài sản an toàn nhất nhưng thanh khoản sẽ thấp do bị kiểm soát giá trần.
❤️Bài học 1: Đừng bao giờ đánh cược thuần túy vào "tin đồn quy hoạch" ở vùng ven nếu chưa thấy hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học tốt) thực sự hiện hữu.
❤️Bài học 2: BĐS nội đô lõi là tài sản phòng thủ, nhưng BĐS vệ tinh là tài sản đầu cơ rủi ro cực cao. Khi chính sách thắt chặt, vệ tinh luôn là nơi "sập" đầu tiên.
❤️Bài học 3: Việc di dân chỉ thành công khi chính quyền quyết liệt di dời được "việc làm" và "dịch vụ công" chứ không phải chỉ xây nhà rồi chờ dân đến ở.
💥Lời kết: Cuộc "đại phẫu thuật" này cho thấy Trung Quốc chấp nhận đóng băng thị trường nhiều năm để đạt mục tiêu quy hoạch bền vững. Đây là bài học về sự quyết liệt mà bất kỳ quốc gia đang phát triển nào cũng cần quan sát kỹ.
#BatDongSan #QuyHoachDoThi #BacKinh #KinhNghiemDauTu #BDS_TrungQuoc #ChinhSachDoThi #TranMinhbds
(Feed generated with FetchRSS)
from Trần Minh Bất Động Sản on Facebook https://ift.tt/HB9I5U6
via IFTTT
Cuộc đại di cư từ nội đô Bắc Kinh ra các vành đai không đơn thuần là quy hoạch đô thị, mà là một cuộc "đại phẫu thuật" kinh tế đầy đau đớn nhưng quyết liệt. Dưới đây là phân tích chuyên sâu cho cộng đồng đầu tư và hoạch định chính sách:
1. Chiến lược cốt lõi: "Giải tỏa các chức năng phi thủ đô":
Bắc Kinh không chỉ di dời dân, mà họ di dời nguồn lực sinh kế. Chính sách này nằm trong chiến lược Phát triển phối hợp Kinh-Tân-Ký (Bắc Kinh - Thiên Tân - Hà Bắc), chính thức đẩy mạnh từ năm 2014-2015.
✌️Mục tiêu: Giới hạn quy mô dân số Bắc Kinh ở mức 23 triệu người và giảm mật độ dân số khu vực lõi (vành đai 1, 2) xuống khoảng 15% so với năm 2014.
Đối tượng di dời: Không chỉ là người dân, mà là các "chức năng phi thủ đô" bao gồm:
- Các chợ bán buôn, trung tâm logistics.
- Các nhà máy sản xuất, công nghiệp nặng.
- Các bệnh viện công, trường đại học lớn.
- Các cơ quan chính quyền thành phố (chuyển sang khu hành chính phụ Thông Châu).
2. Các công cụ chính sách quyết liệt:
Trung Quốc sử dụng "bàn tay sắt" kết hợp với đòn bẩy kinh tế để thực hiện việc này:
Xây dựng "Thành phố mới" (Cực tăng trưởng mới): 👉Hùng An Tân Khu (Xiongan): Cách Bắc Kinh 100km, được ví như "Thành phố của tương lai", nơi tiếp nhận các tập đoàn nhà nước (SOE) và tổ chức tài chính từ Bắc Kinh.
👉Thông Châu (Tongzhou): Trở thành "Trung tâm hành chính phụ", buộc hàng vạn công chức phải di chuyển ra ngoài Vành đai 5.
👉Hệ thống Hộ khẩu (Hukou) và Điểm số: Thắt chặt điều kiện cư trú tại nội đô. Ai muốn có hộ khẩu Bắc Kinh để con cái học trường tốt phải chấp nhận làm việc tại các khu kinh tế mới ở ngoại vi hoặc vành đai ngoài.
💥Chiến dịch "Chỉnh trang đô thị": Đóng cửa hàng ngàn cơ sở kinh doanh nhỏ lẻ, các khu nhà tạm, "làng trong phố" tại nội đô để cắt đứt nguồn sống của lao động nhập cư thấp cấp, buộc họ phải dạt ra các vành đai xa hơn.
1. NHỮNG CON SỐ "BIẾT NÓI" VỀ CUỘC ĐẠI DI CƯ (2014-2020):
Để giảm tải cho lõi thủ đô, Bắc Kinh đã thực hiện những biện pháp chưa từng có tiền lệ:
+ Giảm mật độ dân cư: Hai quận lõi (Đông Thành và Tây Thành) đã giảm 15% dân số thường trú, tương đương hơn 350.000 người phải rời đi.
+ Xóa sổ nguồn sống cũ: Đóng cửa/di dời hơn 3.000 doanh nghiệp sản xuất và gần 1.000 chợ bán buôn (điển hình là chợ động vật Sở Hiên).
+ Chính sách "Tăng trưởng âm": Lần đầu tiên, Bắc Kinh cắt giảm 30km² đất xây dựng mỗi năm tại nội đô để ép dòng tiền phải chảy ra ngoài các vành đai.
2. HAI "QUẢ ĐẤM THÉP" VỀ HẠ TẦNG KẾT NỐI
Chính quyền không chỉ ra lệnh, họ xây dựng hệ thống để việc di dời là "tất yếu":
+ Mô hình "Bắc Kinh 1 giờ": Hệ thống đường sắt liên thành phố tốc độ 200-350km/h. Đi từ ga Bắc Kinh đến siêu đô thị mới Hùng An (cách 100km) chỉ mất 20-30 phút. Điều này biến vệ tinh thành "phòng ngủ" cho nhân sự cao cấp làm việc tại nội đô.
+ Siêu vành đai 7 (G95): Dài 940km, bao trọn Bắc Kinh và tỉnh Hà Bắc, tạo không gian khổng lồ cho các khu công nghiệp và đô thị mới.
3. SỰ PHÂN HÓA KHỐC LIỆT CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN (Dữ liệu thực tế):
Thị trường BĐS đã trải qua những cú sốc cực lớn:
📍 Tại Quận Tây Thành (Nội đô lõi):
+ Đỉnh giá (2017): 150.000 Tệ/m²
+ Hiện tại: 130.000 - 140.000 Tệ/m² (Chỉ giảm nhẹ ~7%).
=> Lý do: Nhờ hệ thống trường học (School District) và dịch vụ y tế hàng đầu giữ chân giới thượng lưu.
📍 Tại Thông Châu (Khu hành chính mới):
+ Đỉnh giá (2017): 60.000 Tệ/m²
+ Hiện tại: 45.000 - 50.000 Tệ/m² (Giảm ~20%).
=> Lý do: Nguồn cung lớn, chính sách mua nhà bị siết cực chặt (phải có hộ khẩu hoặc đóng thuế tại đây mới được mua).
📍 Tại Yến Giao (Vệ tinh Hà Bắc):
+ Đỉnh giá (2017): 35.000 Tệ/m²
+ Hiện tại: 12.000 - 15.000 Tệ/m² (Sập đổ hơn 60%).
+ Thực tế đau đớn: Năm 2021, nhiều người chấp nhận "tặng không" căn hộ cho ai gánh hộ khoản nợ ngân hàng vì giá nhà đã xuống thấp hơn cả nợ gốc.
4. CƠ CHẾ "GẬY" VÀ "CÀ RỐT":
- Cà rốt (Ưu đãi): Doanh nghiệp nhà nước (SOE) khi dời trụ sở được cấp đất rẻ, hỗ trợ nhà công vụ và giữ nguyên quyền lợi y tế/giáo dục như người nội đô.
- Gậy (Ép buộc): Cấm tuyệt đối xây chung cư thương mại mới tại nội đô. Di dời các bệnh viện tuyến đầu (như Bệnh viện Tiên Đàn) ra vành đai 4-5 để kéo tầng lớp trung lưu đi theo.
5. BÀI HỌC ĐẮT GIÁ CHO NHÀ ĐẦU TƯ Cộng Đồng Trần Minh Bất Động Sản:
✅ Việc làm là gốc: Hạ tầng đi trước nhưng việc làm mới là lõi. Nếu chỉ xây chung cư mà không có công ty, vệ tinh sẽ thành "thành phố ma".
✅ Rủi ro đầu cơ chính sách: Giá BĐS vùng ven thường tăng bằng "niềm tin". Khi chính quyền thắt chặt quản lý, bong bóng sẽ vỡ đầu tiên ở những nơi xa nhất.
✅ Nội đô là hầm trú ẩn: Dù dân số giảm, BĐS trung tâm vẫn là tài sản an toàn nhất nhưng thanh khoản sẽ thấp do bị kiểm soát giá trần.
❤️Bài học 1: Đừng bao giờ đánh cược thuần túy vào "tin đồn quy hoạch" ở vùng ven nếu chưa thấy hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học tốt) thực sự hiện hữu.
❤️Bài học 2: BĐS nội đô lõi là tài sản phòng thủ, nhưng BĐS vệ tinh là tài sản đầu cơ rủi ro cực cao. Khi chính sách thắt chặt, vệ tinh luôn là nơi "sập" đầu tiên.
❤️Bài học 3: Việc di dân chỉ thành công khi chính quyền quyết liệt di dời được "việc làm" và "dịch vụ công" chứ không phải chỉ xây nhà rồi chờ dân đến ở.
💥Lời kết: Cuộc "đại phẫu thuật" này cho thấy Trung Quốc chấp nhận đóng băng thị trường nhiều năm để đạt mục tiêu quy hoạch bền vững. Đây là bài học về sự quyết liệt mà bất kỳ quốc gia đang phát triển nào cũng cần quan sát kỹ.
#BatDongSan #QuyHoachDoThi #BacKinh #KinhNghiemDauTu #BDS_TrungQuoc #ChinhSachDoThi #TranMinhbds
(Feed generated with FetchRSS)
from Trần Minh Bất Động Sản on Facebook https://ift.tt/HB9I5U6
via IFTTT
Nhận xét
Đăng nhận xét