Sáng nay tôi đọc bài phỏng vấn ông Vũ Đình Ánh trên CafeF với tiêu đề "So sánh bất động sản Việt Nam với Trung Quốc, Nhật Bản là...
Sáng nay tôi đọc bài phỏng vấn ông Vũ Đình Ánh trên CafeF với tiêu đề "So sánh bất động sản Việt Nam với Trung Quốc, Nhật Bản là khập khiễng". Đọc xong tôi ngồi tra lại số liệu và muốn chia sẻ vài suy nghĩ.
Ông Ánh cho rằng đem "thành phố ma" của Trung Quốc hay "nhà bỏ hoang" của Nhật ra so với Việt Nam là phi lý. Lý do chính của ông là đô thị hóa: Nhật trên 90%, Trung Quốc khoảng 70%, Việt Nam mới khoảng 45%. Theo ông, bất động sản Việt Nam đang ở "giai đoạn hoàng kim".
Có một điểm tôi đồng ý. Đô thị hóa của mình còn thấp, nhu cầu ở thực là có thật, và mình chưa dư nhà ở quy mô lớn như Trung Quốc. Nhưng khi đặt số liệu cạnh nhau, tôi thấy có ba chỗ khó bỏ qua.
Thứ nhất, giá nhà chạy nhanh hơn thu nhập, giống mô hình Trung Quốc. Ở Trung Quốc, giá nhà tăng gần gấp đôi tốc độ tăng thu nhập suốt 20 năm, và gấp 8 lần tốc độ đô thị hóa. Nghĩa là đô thị hóa không giải thích được giá. Ở Hà Nội, từ 2014 đến giữa 2025, thu nhập tăng khoảng 2 lần còn giá căn hộ tăng hơn 3 lần. Tôi quy ra thì giá tăng khoảng 10% mỗi năm, thu nhập khoảng 6% mỗi năm. Giá bình quân năm 2025 khoảng 100 triệu đồng một mét vuông, thu nhập bình quân khoảng 12,3 triệu đồng một tháng. Tôi tính thử một căn 70m2 khoảng 7 tỷ thì bằng khoảng 24 năm thu nhập của hai vợ chồng đều đi làm. Đây là ước tính của tôi, không phải số chính thức.
Thứ hai, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập đã ở mức đỉnh của Trung Quốc. Năm 2020, Thâm Quyến là 35,9 lần, còn Bắc Kinh, Thượng Hải và Tam Á đều trên 25 lần, vượt cả Tokyo thời bong bóng cuối thập niên 1980. TP.HCM đang ở khoảng 32 lần, Hà Nội và TP.HCM nói chung ở mức 30-32 lần, gấp khoảng sáu lần ngưỡng lành mạnh theo chuẩn quốc tế. Các nguồn tính ra con số khác nhau, từ 23 đến 32 lần, tùy cách tính thu nhập. Nhưng dù tính cách nào thì mức này cũng rất cao với một nước có thu nhập thấp hơn nhiều.
Thứ ba, đòn bẩy tín dụng mới là điểm giống đáng ngại nhất. Dư nợ bất động sản cuối 2025 khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, tăng 34,3% trong một năm và chiếm 24,8% tổng dư nợ. Tín dụng trên GDP khoảng 146%, trong khi mức được xem là tích cực khoảng 90-100%. Tín dụng tăng khoảng 19% trong khi GDP chỉ tăng khoảng 8%. Thêm vào đó, thuế bất động sản của mình chỉ khoảng 0,03% GDP, so với 2,6% ở Nhật và 4% ở Hàn Quốc. Giữ nhà chờ tăng giá gần như không tốn kém gì.
Với Nhật Bản, điều tôi nhớ nhất là cách bong bóng vỡ. Năm 1990 Bộ Tài chính Nhật siết dư nợ bất động sản và lãi suất lên đỉnh 6%. Năm 2026 này, Ngân hàng Nhà nước của mình cũng đang siết room tín dụng cho bất động sản. Tôi không nói Việt Nam sẽ lặp lại kịch bản đó. Nhưng với một thị trường sống bằng tín dụng, lúc siết tín dụng thường là lúc rủi ro lộ ra rõ nhất.
Có một điểm trong bài khiến tôi phải đọc lại hai lần. Ông Ánh nói bất động sản Việt Nam hiện giống Trung Quốc hơn 10 năm trước và Nhật Bản hơn 40 năm trước. Đó chính là thời điểm ngay trước khi bong bóng của hai nước lên đỉnh. Nếu đã so sánh được để khen "hoàng kim" thì cũng so sánh được để cảnh báo.
Tôi nghĩ không ai nghiêm túc nói Việt Nam sẽ có "thành phố ma". Câu hỏi đáng bàn hơn là khi giá đã vượt thu nhập, nợ đã dày và tín dụng đang bị siết, thị trường sẽ điều chỉnh bằng cách nào: thu nhập bắt kịp, giá đi ngang nhiều năm, hay điều chỉnh mạnh. Gọi so sánh là "phi lý" thì chưa trả lời được câu này.
Bđs năm 2027 sẽ như thế nào?
https://youtu.be/uStaUib5e1k?si=erViTWmJSILX24pQ
Các bạn nghĩ sao?
Nguồn: CafeF và Tiền Phong (phát biểu của ông Vũ Đình Ánh), VnExpress, Tuổi Trẻ, VietTimes, Ngân hàng Nhà nước, FiinGroup, BMO.
#batdongsan #thitruongbds #phantichbds #tranminhbds
(Feed generated with FetchRSS)
from Trần Minh Bất Động Sản on Facebook https://ift.tt/ThZpDUv
via IFTTT
Ông Ánh cho rằng đem "thành phố ma" của Trung Quốc hay "nhà bỏ hoang" của Nhật ra so với Việt Nam là phi lý. Lý do chính của ông là đô thị hóa: Nhật trên 90%, Trung Quốc khoảng 70%, Việt Nam mới khoảng 45%. Theo ông, bất động sản Việt Nam đang ở "giai đoạn hoàng kim".
Có một điểm tôi đồng ý. Đô thị hóa của mình còn thấp, nhu cầu ở thực là có thật, và mình chưa dư nhà ở quy mô lớn như Trung Quốc. Nhưng khi đặt số liệu cạnh nhau, tôi thấy có ba chỗ khó bỏ qua.
Thứ nhất, giá nhà chạy nhanh hơn thu nhập, giống mô hình Trung Quốc. Ở Trung Quốc, giá nhà tăng gần gấp đôi tốc độ tăng thu nhập suốt 20 năm, và gấp 8 lần tốc độ đô thị hóa. Nghĩa là đô thị hóa không giải thích được giá. Ở Hà Nội, từ 2014 đến giữa 2025, thu nhập tăng khoảng 2 lần còn giá căn hộ tăng hơn 3 lần. Tôi quy ra thì giá tăng khoảng 10% mỗi năm, thu nhập khoảng 6% mỗi năm. Giá bình quân năm 2025 khoảng 100 triệu đồng một mét vuông, thu nhập bình quân khoảng 12,3 triệu đồng một tháng. Tôi tính thử một căn 70m2 khoảng 7 tỷ thì bằng khoảng 24 năm thu nhập của hai vợ chồng đều đi làm. Đây là ước tính của tôi, không phải số chính thức.
Thứ hai, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập đã ở mức đỉnh của Trung Quốc. Năm 2020, Thâm Quyến là 35,9 lần, còn Bắc Kinh, Thượng Hải và Tam Á đều trên 25 lần, vượt cả Tokyo thời bong bóng cuối thập niên 1980. TP.HCM đang ở khoảng 32 lần, Hà Nội và TP.HCM nói chung ở mức 30-32 lần, gấp khoảng sáu lần ngưỡng lành mạnh theo chuẩn quốc tế. Các nguồn tính ra con số khác nhau, từ 23 đến 32 lần, tùy cách tính thu nhập. Nhưng dù tính cách nào thì mức này cũng rất cao với một nước có thu nhập thấp hơn nhiều.
Thứ ba, đòn bẩy tín dụng mới là điểm giống đáng ngại nhất. Dư nợ bất động sản cuối 2025 khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, tăng 34,3% trong một năm và chiếm 24,8% tổng dư nợ. Tín dụng trên GDP khoảng 146%, trong khi mức được xem là tích cực khoảng 90-100%. Tín dụng tăng khoảng 19% trong khi GDP chỉ tăng khoảng 8%. Thêm vào đó, thuế bất động sản của mình chỉ khoảng 0,03% GDP, so với 2,6% ở Nhật và 4% ở Hàn Quốc. Giữ nhà chờ tăng giá gần như không tốn kém gì.
Với Nhật Bản, điều tôi nhớ nhất là cách bong bóng vỡ. Năm 1990 Bộ Tài chính Nhật siết dư nợ bất động sản và lãi suất lên đỉnh 6%. Năm 2026 này, Ngân hàng Nhà nước của mình cũng đang siết room tín dụng cho bất động sản. Tôi không nói Việt Nam sẽ lặp lại kịch bản đó. Nhưng với một thị trường sống bằng tín dụng, lúc siết tín dụng thường là lúc rủi ro lộ ra rõ nhất.
Có một điểm trong bài khiến tôi phải đọc lại hai lần. Ông Ánh nói bất động sản Việt Nam hiện giống Trung Quốc hơn 10 năm trước và Nhật Bản hơn 40 năm trước. Đó chính là thời điểm ngay trước khi bong bóng của hai nước lên đỉnh. Nếu đã so sánh được để khen "hoàng kim" thì cũng so sánh được để cảnh báo.
Tôi nghĩ không ai nghiêm túc nói Việt Nam sẽ có "thành phố ma". Câu hỏi đáng bàn hơn là khi giá đã vượt thu nhập, nợ đã dày và tín dụng đang bị siết, thị trường sẽ điều chỉnh bằng cách nào: thu nhập bắt kịp, giá đi ngang nhiều năm, hay điều chỉnh mạnh. Gọi so sánh là "phi lý" thì chưa trả lời được câu này.
Bđs năm 2027 sẽ như thế nào?
https://youtu.be/uStaUib5e1k?si=erViTWmJSILX24pQ
Các bạn nghĩ sao?
Nguồn: CafeF và Tiền Phong (phát biểu của ông Vũ Đình Ánh), VnExpress, Tuổi Trẻ, VietTimes, Ngân hàng Nhà nước, FiinGroup, BMO.
#batdongsan #thitruongbds #phantichbds #tranminhbds
(Feed generated with FetchRSS)
from Trần Minh Bất Động Sản on Facebook https://ift.tt/ThZpDUv
via IFTTT
Nhận xét
Đăng nhận xét